Адвокат Казельский Дмитрий Анатольевич

Прежде всего, в соответствии с действующим законодательством России, если Вы планируете сдать принадлежащую Вам на праве собственности квартиру(жилое помещение)  физическому лицу(лицам) для проживания за плату, то необходимо заключать договор найма жилого помещения, а не договор аренды жилого помещения, который заключается с юридическими лицами для проживания в арендуемом жилом помещении их работников. Ниже я  укажу, на что необходимо обратить внимание при заключении такого договора в первую очередь и каков при этом должен быть порядок действий сторон.

1)Договор найма жилого помещения от имени Наймодателя  может заключить только собственник (собственники)  квартиры лично либо через уполномоченного представителя. Договор найма жилого помещения заключается обязательно в письменной форме. Если собственников квартиры несколько, то  договор найма на стороне Наймодателя должны подписать все сособственники либо их представители, действующие    на основании нотариально удостоверенной  доверенности. Кроме этого, если квартира приобретена одним из супругов в браке по возмездной сделке и право собственности на квартиру зарегистрировано на одного из супругов, то для заключения договора найма необходимо письменное согласие другого супруга. При его отсутствии при заключении сделки такое письменное согласие супруга должно быть удостоверено нотариусом. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма также потребуется разрешение органов опеки.

2)Перед заключением договора найма необходимо проверить добросовестность сторон. Необходимо учитывать, что   свидетельства о регистрации прав на недвижимость не выдаются уже с 15.07.2016г., теперь все официальные сведения об объектах  недвижимости и зарегистрированных на них правах содержатся только в выписках из ЕГРН, выдаваемых Росреестром. Начните с проверки паспортов. Нанимателю в целях проверки полномочий Наймодателя  желательно потребовать от последнего предъявить «свежую» выписку  из ЕГН на данную квартиру. Такая выписка необходима, чтобы получить достоверные сведения о собственниках и возможных обременениях на данный объект недвижимости  (арест, ипотека,  найм на срок свыше 1 года, запрет на отчуждение квартиры и т.д.). Наниматель    также может заказать и получить такую выписку самостоятельно (предпочтительнее через сеть Интернет,что возможно сделать  в течение одного дня). В свою очередь Наймодателю желательно на сайте МВД РФ проверить паспортные данные Нанимателя. Помните, что случаи мошенничеств при сдаче недвижимости внаем или в аренду нередки.

3) Договор найма жилого помещения можно заключить на срок не более одного года либо на срок от одного года до пяти лет. Данное условие о сроках договора найма является очень важным, т.к. определяет порядок его заключения, условия и сроки его расторжения. В первом случае такой договор, со сроком найма менее 1 года, называется договором краткосрочного найма жилого помещения, который, в отличие от договора долгосрочного найма, не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Кроме этого, по действующему законодательству долгосрочный найм(от 1 года до 5 лет) предусматривает помимо обязательной государственной регистрации более сложный и длительный порядок расторжения такого договора, в том числе и при виновных действиях Нанимателя.  По вышеуказанной причине я рекомендую заключать договор краткосрочного найма жилого помещения на срок 11 месяцев или более короткий срок, а затем продлевать его или заключать новый договор краткосрочного найма на следующие 11 месяцев.

4)В тексте договора найма необходимо подробно описать предмет договора(местонахождение объекта недвижимости, его кадастровый номер, площадь, техническое описание квартиры),указать срок найма, размер и периодичность внесения платы за проживание, порядок уплаты коммунальных платежей, подробно указать все реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные, место регистрации. При этом  стоимость оплаты коммунальных услуг не должна входить в арендную плату(плату за проживание). Порядок и размер оплаты коммунальных и иных услуг в договоре необходимо указывать отдельно. Также  необходимо указать, кто из сторон осуществляет текущий ремонт жилого помещения, а также кто еще будет проживать в квартире помимо Нанимателя. Кроме этого, желательно подробно описать основания для расторжения договора найма по инициативе каждой из сторон. Также желательно предусмотреть в договоре запрет для Нанимателя вселять для  проживания в квартиру без согласия Наймодателя лиц, не указанных в договоре найма, предусмотрев также в тексте договора нарушение данного условия как основание для расторжения договора по инициативе Наймодателя. Распространенной практикой является включение в текст договора найма условия о внесении Нанимателем при заключении сделки определенного денежного залога,что является гарантией обеспечения определенного минимума имущественных интересов Наймодателя в случае неисполнения обязательств другой стороной.

5) К договору  найма жилого помещения обязательно должен прилагаться (составляется также как и договор в 2 экз.) акт приема-передачи жилого помещения. Права и обязанности сторон по договору найма непосредственно возникают не с момента подписания договора, а с момента передачи Наймодателем квартиры Нанимателю по акту приема-передачи.В том числе с момента передачи возникает обязательство Нанимателя производить уплату стоимости проживания. В акте приема – передачи квартиры нужно описать состояние квартиры , а также перечислить имущество(при наличии),находящееся в квартире, передаваемое Нанимателю. Обязательно укажите  в акте стоимость каждого передаваемого  предмета (мебель,бытовая техника),представляющего для Вас какую-то ценность. В отсутствие такого акта в случае повреждения, утраты или уничтожения Вашего имущества в течение срока  найма, Вам будет очень сложно подтвердить в суде размер причиненного Вам ущерба.

6) При освобождении Нанимателем квартиры (истечение срока найма либо досрочное расторжение договора), что желательно должно происходить  в присутствии Наймодателя, необходимо сторонам подписать акт возврата жилого помещения. В данном акте, который подписывают обе стороны, нужно указать состояние помещения и имущества на момент их возврата, а также размер задолженности Нанимателя по оплате стоимости проживания и коммунальных услуг (при наличии).Возвратить квартиру после прекращения договора найма Наймодателю по акту возврата помещения является обязанностью Нанимателя. При наличии такого акта Наймодателю или  Нанимателю будет затем легче защитить свои права и интересы в случае спора.

7) В случае, если Наниматель существенно нарушил условия договора найма (не исполняет обязательства по оплате; им повреждено или уничтожено Ваше имущество, находившееся в квартире; неожиданно  съехал из квартиры без согласования с Наймодателем и  без возмещения причиненных собственнику квартиры убытков), то  действия Наймодателя должны быть направлены на сбор доказательств с письменной фиксацией нарушений условий договора  для последующего предъявления иска в суд к Нанимателю о расторжении договора найма, взыскании задолженности и(или) возмещении убытков.

Так, в случае повреждения или пропажи имущества Наймодателя  в период срока  найма Наймодателю первоначально будет необходимо обратиться по данному факту с заявлением в территориальный орган внутренних дел  для  проведения предварительной проверки  с последующим осмотром квартиры (обычно такие проверки проводят участковые уполномоченные полиции). При затоплении квартиры необходимо  обратиться в обслуживающую Ваш дом организацию для составления акта о затоплении. В дальнейшем материалы проверки будут являться доказательствами в суде, обосновывающими Ваши исковые требования. Кроме этого, для установления размера причиненного ущерба в денежном выражении в результате повреждения имущества Наймодателю   также потребуется  пригласить независимого специалиста-оценщика.  Далее  Наймодатель должен направить письменную претензию Нанимателю с указанием конкретной суммы задолженности и причиненных убытков. Так, в соответствии с законом (ст.452 Гражданского кодекса РФ) в случае предъявления в суд искового требования о расторжении договора найма Наймодатель должен предварительно соблюсти претензионный порядок и  направить требование о расторжении договора Нанимателю за 30 дней до предъявления иска в суд, если на  такое требование последним не будет дан ответ о согласии на расторжение договора.