Архив рубрики «Без рубрики»

Прежде всего, в соответствии с действующим законодательством России, если Вы планируете сдать принадлежащую Вам на праве собственности квартиру(жилое помещение)  физическому лицу(лицам) для проживания за плату, то необходимо заключать договор найма жилого помещения, а не договор аренды жилого помещения, который заключается с юридическими лицами для проживания в арендуемом жилом помещении их работников. Ниже я  укажу, на что необходимо обратить внимание при заключении такого договора в первую очередь и каков при этом должен быть порядок действий сторон.

1)Договор найма жилого помещения от имени Наймодателя  может заключить только собственник (собственники)  квартиры лично либо через уполномоченного представителя. Договор найма жилого помещения заключается обязательно в письменной форме. Если собственников квартиры несколько, то  договор найма на стороне Наймодателя должны подписать все сособственники либо их представители, действующие    на основании нотариально удостоверенной  доверенности. Кроме этого, если квартира приобретена одним из супругов в браке по возмездной сделке и право собственности на квартиру зарегистрировано на одного из супругов, то для заключения договора найма необходимо письменное согласие другого супруга. При его отсутствии при заключении сделки такое письменное согласие супруга должно быть удостоверено нотариусом. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма также потребуется разрешение органов опеки.

2)Перед заключением договора найма необходимо проверить добросовестность сторон. Необходимо учитывать, что   свидетельства о регистрации прав на недвижимость не выдаются уже с 15.07.2016г., теперь все официальные сведения об объектах  недвижимости и зарегистрированных на них правах содержатся только в выписках из ЕГРН, выдаваемых Росреестром. Начните с проверки паспортов. Нанимателю в целях проверки полномочий Наймодателя  желательно потребовать от последнего предъявить «свежую» выписку  из ЕГН на данную квартиру. Такая выписка необходима, чтобы получить достоверные сведения о собственниках и возможных обременениях на данный объект недвижимости  (арест, ипотека,  найм на срок свыше 1 года, запрет на отчуждение квартиры и т.д.). Наниматель    также может заказать и получить такую выписку самостоятельно (предпочтительнее через сеть Интернет,что возможно сделать  в течение одного дня). В свою очередь Наймодателю желательно на сайте МВД РФ проверить паспортные данные Нанимателя. Помните, что случаи мошенничеств при сдаче недвижимости внаем или в аренду нередки.

3) Договор найма жилого помещения можно заключить на срок не более одного года либо на срок от одного года до пяти лет. Данное условие о сроках договора найма является очень важным, т.к. определяет порядок его заключения, условия и сроки его расторжения. В первом случае такой договор, со сроком найма менее 1 года, называется договором краткосрочного найма жилого помещения, который, в отличие от договора долгосрочного найма, не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Кроме этого, по действующему законодательству долгосрочный найм(от 1 года до 5 лет) предусматривает помимо обязательной государственной регистрации более сложный и длительный порядок расторжения такого договора, в том числе и при виновных действиях Нанимателя.  По вышеуказанной причине я рекомендую заключать договор краткосрочного найма жилого помещения на срок 11 месяцев или более короткий срок, а затем продлевать его или заключать новый договор краткосрочного найма на следующие 11 месяцев.

4)В тексте договора найма необходимо подробно описать предмет договора(местонахождение объекта недвижимости, его кадастровый номер, площадь, техническое описание квартиры),указать срок найма, размер и периодичность внесения платы за проживание, порядок уплаты коммунальных платежей, подробно указать все реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные, место регистрации. При этом  стоимость оплаты коммунальных услуг не должна входить в арендную плату(плату за проживание). Порядок и размер оплаты коммунальных и иных услуг в договоре необходимо указывать отдельно. Также  необходимо указать, кто из сторон осуществляет текущий ремонт жилого помещения, а также кто еще будет проживать в квартире помимо Нанимателя. Кроме этого, желательно подробно описать основания для расторжения договора найма по инициативе каждой из сторон. Также желательно предусмотреть в договоре запрет для Нанимателя вселять для  проживания в квартиру без согласия Наймодателя лиц, не указанных в договоре найма, предусмотрев также в тексте договора нарушение данного условия как основание для расторжения договора по инициативе Наймодателя. Распространенной практикой является включение в текст договора найма условия о внесении Нанимателем при заключении сделки определенного денежного залога,что является гарантией обеспечения определенного минимума имущественных интересов Наймодателя в случае неисполнения обязательств другой стороной.

5) К договору  найма жилого помещения обязательно должен прилагаться (составляется также как и договор в 2 экз.) акт приема-передачи жилого помещения. Права и обязанности сторон по договору найма непосредственно возникают не с момента подписания договора, а с момента передачи Наймодателем квартиры Нанимателю по акту приема-передачи.В том числе с момента передачи возникает обязательство Нанимателя производить уплату стоимости проживания. В акте приема – передачи квартиры нужно описать состояние квартиры , а также перечислить имущество(при наличии),находящееся в квартире, передаваемое Нанимателю. Обязательно укажите  в акте стоимость каждого передаваемого  предмета (мебель,бытовая техника),представляющего для Вас какую-то ценность. В отсутствие такого акта в случае повреждения, утраты или уничтожения Вашего имущества в течение срока  найма, Вам будет очень сложно подтвердить в суде размер причиненного Вам ущерба.

6) При освобождении Нанимателем квартиры (истечение срока найма либо досрочное расторжение договора), что желательно должно происходить  в присутствии Наймодателя, необходимо сторонам подписать акт возврата жилого помещения. В данном акте, который подписывают обе стороны, нужно указать состояние помещения и имущества на момент их возврата, а также размер задолженности Нанимателя по оплате стоимости проживания и коммунальных услуг (при наличии).Возвратить квартиру после прекращения договора найма Наймодателю по акту возврата помещения является обязанностью Нанимателя. При наличии такого акта Наймодателю или  Нанимателю будет затем легче защитить свои права и интересы в случае спора.

7) В случае, если Наниматель существенно нарушил условия договора найма (не исполняет обязательства по оплате; им повреждено или уничтожено Ваше имущество, находившееся в квартире; неожиданно  съехал из квартиры без согласования с Наймодателем и  без возмещения причиненных собственнику квартиры убытков), то  действия Наймодателя должны быть направлены на сбор доказательств с письменной фиксацией нарушений условий договора  для последующего предъявления иска в суд к Нанимателю о расторжении договора найма, взыскании задолженности и(или) возмещении убытков.

Так, в случае повреждения или пропажи имущества Наймодателя  в период срока  найма Наймодателю первоначально будет необходимо обратиться по данному факту с заявлением в территориальный орган внутренних дел  для  проведения предварительной проверки  с последующим осмотром квартиры (обычно такие проверки проводят участковые уполномоченные полиции). При затоплении квартиры необходимо  обратиться в обслуживающую Ваш дом организацию для составления акта о затоплении. В дальнейшем материалы проверки будут являться доказательствами в суде, обосновывающими Ваши исковые требования. Кроме этого, для установления размера причиненного ущерба в денежном выражении в результате повреждения имущества Наймодателю   также потребуется  пригласить независимого специалиста-оценщика.  Далее  Наймодатель должен направить письменную претензию Нанимателю с указанием конкретной суммы задолженности и причиненных убытков. Так, в соответствии с законом (ст.452 Гражданского кодекса РФ) в случае предъявления в суд искового требования о расторжении договора найма Наймодатель должен предварительно соблюсти претензионный порядок и  направить требование о расторжении договора Нанимателю за 30 дней до предъявления иска в суд, если на  такое требование последним не будет дан ответ о согласии на расторжение договора.

На что следует обратить внимание.

Давайте сначала разберемся в терминах. Юрист-это правовед, законник, специалист по юридическим вопросам, имеющий образование по специальности юриспруденция. Юрист может работать в коммерческих организациях, государственных органах, являться адвокатом или нотариусом, а также может оказывать юридические услуги в частном порядке, не имея при этом какого-либо определенного профессионального статуса. Сегодня на рынке юридических услуг предлагаются разнообразные правовые услуги, предоставляемые как юристами, так и адвокатами. При этом многие граждане не видят разницы между юристом, занимающимся частной практикой (в данной статье рассмотрим указанную категорию специалистов), и адвокатом. В чём же заключается различие между ними?

1. Адвокат – это тоже юрист, в обязательном порядке имеющий высшее юридическое образование, подтвержденный стаж работы по юридической специальности не менее двух лет, а также сдавший квалификационный экзамен, по результатам которого ему был присвоен статус адвоката в порядке, предусмотренном законом. Другими словами, адвокат-это юрист, обладающий определенной квалификацией и присвоенным ему статусом. Деятельность адвоката, его права и обязанности определены Законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации». Кроме этого, адвокат обязан руководствоваться «Кодексом профессиональной этики адвоката», который устанавливает правила поведения адвокатской деятельности, основанные на нравственных критериях и традициях адвокатуры, правилах адвокатской профессии, а также основания привлечения адвоката к ответственности. В подтверждение его статуса адвокату выдается удостоверение адвоката, установленного государственного образца. Сведения о всех лицах, получивших статус адвоката и право осуществлять адвокатскую деятельность, содержатся в реестрах адвокатов субъектов Российской Федерации. Ведение реестров адвокатов субъектов Российской Федерации (региональных реестров) возложено на территориальные органы Министерства юстиции РФ. Данные реестры (в каждом регионе России ведется отдельный реестр адвокатов) размещены в открытом доступе в сети Интернет, на сайтах региональных управлений министерства юстиции РФ. Таким образом, является ли лицо, к которому Вы обратились за юридической помощью, действующим адвокатом, легко проверить, обратившись к реестру адвокатов Вашего региона.
2. Адвокат является независимым профессиональным советником по правовым вопросам. Закон об адвокатуре предусматривает гарантии независимости адвоката. Вмешательство в адвокатскую деятельность, осуществляемую в соответствии с законодательством, либо препятствование этой деятельности каким бы то ни было образом запрещаются. В отличие от юриста, не обладающего статусом адвоката, адвокат не вправе вступать в трудовые отношения в качестве работника, за исключением научной, преподавательской и иной творческой деятельности, а также занимать государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной службы и муниципальные должности. У адвоката, в отличие от юриста, не может быть работодателей, которые могли бы оказать на него давление и которым бы адвокат старался бы угодить. Адвокат связан только законом и интересами клиента.
3. Адвокат является хранителем охраняемой законом адвокатской тайны и несёт ответственность за её разглашение. Соблюдение адвокатской тайны является безусловным приоритетом в деятельности адвоката. Адвокатской тайной являются любые сведения, связанные с оказанием адвокатом юридической помощи своему доверителю. Согласно закону адвокат не может быть вызван и допрошен в качестве свидетеля об обстоятельствах, ставших ему известными в связи с обращением к нему за юридической помощью или в связи с ее оказанием. Проведение оперативно-розыскных мероприятий и следственных действий в отношении адвоката (в том числе в жилых и служебных помещениях, используемых им для осуществления адвокатской деятельности) допускается только на основании судебного решения. В то же время, частнопрактикующий юрист никакой установленной законом обязанности хранить в тайне полученные им от доверителя сведения не несет, адвокатским иммунитетом не обладает.
4. Статус адвоката предоставляет его обладателю право направлять адвокатские запросы в различные органы и организации, на которые последние обязаны отвечать, за исключением случаев, если запрошенные сведения отнесены законом к информации с ограниченным доступом. Данными полномочиями не наделены юристы, занимающиеся предоставлением юридических услуг в частном порядке.
5. Определенным преимуществом адвокатов перед юристами является также наделение их полномочиями по осуществлению защиты лиц, подозреваемых, обвиняемых в совершении преступлений, по уголовным делам – на стадиях предварительного расследования и судебного разбирательства. Единственное исключение из этого правила – это возможность осуществления защиты подозреваемых лицами, не являющимися адвокатами, по незначительной категории уголовных дел о преступлениях небольшой тяжести, рассматриваемых мировыми судами. В связи с этими полномочиями адвокаты, осуществляющие защиту, имеют право беспрепятственного доступа в различные учреждения, включая следственные изоляторы, органы прокуратуры и суды, что очень важно при ведении уголовных дел. Юристы, не имеющие статуса адвоката, такими полномочиями не обладают.
6. Действующим законодательством об адвокатуре установлена персональная ответственность адвоката за ненадлежащее выполнение им своих обязанностей, вплоть до исключения из адвокатского сообщества. Частнопрактикующие юристы такой ответственности не несут, членами адвокатского сообщества не являются.

В настоящее время в нашей стране деятельность по оказанию юридических услуг частнопрактикующими юристами (юридическими фирмами, в том числе),к сожалению, не лицензируется и даже не регламентируется специальным законом, в отличие от адвокатской деятельности или, например, нотариальной деятельности. Для частнопрактикующих юристов тех требований и ограничений, которые распространяются на адвокатов, нет. Таким образом, в настоящее время оказывать юридические услуги гражданам и организациям в частном порядке может и лицо, не имеющее ни юридического образования, ни опыта работы, не неся зачастую при этом никакой ответственности перед клиентом в случае неисполнения принятых на себя обязательств. Поэтому, если Вы уже решили обратиться за оказанием юридической помощи к частному юристу, не являющемуся адвокатом, то в Ваших интересах поинтересоваться о наличии у него диплома о высшем юридическом образовании, опыта работы, соответствующей специализации. Что касается адвоката, то его статус подтверждается адвокатским удостоверением и наличием сведений о нем в реестре адвокатов соответствующего региона.